Il territorio del XXI secolo è in transizione permanente:
cosa fare?

Piano Casa, Conto Termico 3.0, riforma edilizia e scadenze europee 2030, 2033, 2035 e 2050, tra patrimonio esistente, cittadini e competenze

Prof. Arch. Claudio Camilleri, Ph.D.

Abstract

Il territorio del XXI secolo non sta attraversando una transizione sola. Ne sta vivendo molte, contemporaneamente, e non sempre con gli stessi tempi. La pressione sugli edifici esistenti arriva da più fronti: domanda abitativa, riqualificazione energetica, rigenerazione urbana, digitalizzazione, revisione delle regole edilizie, obiettivi climatici europei. Il Piano Casa 2026, il Conto Termico 3.0, il percorso verso il nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni e la Energy Performance of Buildings Directive (EPBD; Direttiva sulla prestazione energetica nell’edilizia) si inseriscono tutti dentro questo scenario. Il punto, tuttavia, non è soltanto accelerare. Prima di trasformare occorre sapere che cosa stiamo trasformando. Ogni edificio porta con sé una storia urbanistica, catastale, strutturale, impiantistica, energetica e manutentiva. Se quella storia è frammentaria, anche la decisione migliore può diventare fragile. Le scadenze del 2030, 2033, 2035 e 2050 rendono quindi urgente non soltanto programmare gli interventi, ma costruire conoscenza, semplificare senza banalizzare, rendere interoperabili i dati, informare cittadini e operatori e formare le persone che dovranno progettare e realizzare materialmente la trasformazione.

Parole chiave: transizione territoriale; preesistenza; patrimonio costruito; Piano Casa; Conto Termico 3.0; EPBD; rigenerazione urbana; stato legittimo; digitalizzazione; formazione; risorse umane.

1. Il territorio non cambia più per fasi

Per molti anni abbiamo ragionato per stagioni: una legge, una riforma, una nuova procedura, poi il tempo necessario per capirne gli effetti. Oggi questo schema funziona sempre meno. Le trasformazioni arrivano insieme, si sovrappongono e, spesso, chiedono agli stessi edifici di rispondere a esigenze diverse nello stesso momento.

La transizione energetica è soltanto una parte del problema. Accanto a essa ci sono la transizione normativa, quella digitale, quella sociale, quella ambientale e quella economica. Cambia il modo di abitare, cambia la domanda di servizi, cambia la tecnologia, cambiano i costi. E mentre una misura viene attuata, il quadro può essere già diverso da quello nel quale era stata pensata.

Questa è, a mio avviso, la vera novità: la transizione tende a diventare permanente. Non è più un passaggio da una condizione stabile a un’altra condizione stabile; è piuttosto un processo continuo nel quale il territorio deve adattarsi senza perdere memoria di ciò che è già stato costruito.

2. La preesistenza: il punto da cui partire, non l’ostacolo da aggirare

La Strategia europea Renovation Wave ha ricordato che circa l’85% degli edifici dell’Unione europea è stato costruito prima del 2001 e che una quota compresa tra l’85% e il 95% del patrimonio oggi esistente sarà ancora utilizzata nel 2050 (Commissione europea, 2020). Questo dato, da solo, sposta il problema: il futuro dell’edilizia europea non si gioca soprattutto sul nuovo, ma su ciò che esiste già.

E ciò che esiste già non è mai soltanto un involucro. La preesistenza è fatta di progetto originario, varianti, titoli, sanatorie, stato legittimo, catasto, strutture, impianti, prestazioni energetiche, destinazioni d’uso, vincoli, proprietà, parti comuni, manutenzioni e documenti che, non di rado, sono dispersi in archivi diversi.

Un edificio può essere, nello stesso momento, oggetto di una riqualificazione energetica, di una verifica amministrativa, di un cambio di funzione, di un intervento sulle parti comuni e di una decisione economica. Se la base conoscitiva è debole, il problema non scompare: si sposta più avanti e ritorna sotto forma di costi, ritardi, varianti, contenziosi o interventi che si fermano.

Conoscere la preesistenza non significa rallentare. Significa evitare di correre nella direzione sbagliata. Anche la rigenerazione urbana e il riuso possono ridurre il consumo di nuovo suolo e valorizzare infrastrutture e servizi esistenti, ma richiedono una conoscenza concreta dei tessuti e dei fabbisogni (ISPRA-SNPA, 2025).

3. Tre acceleratori sullo stesso patrimonio: Piano Casa, Conto Termico 3.0 e riforma edilizia

Il Piano Casa 2026 non riguarda soltanto la costruzione di nuove abitazioni. Recupero, riconversione, edilizia sociale, sostituzione edilizia, riutilizzo di immobili pubblici inutilizzati e rigenerazione urbana chiamano in causa, ancora una volta, il patrimonio esistente (Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66; Legge 2 luglio 2026, n. 116).

È un passaggio importante, perché il disagio abitativo non dipende solo dal numero degli alloggi. Conta dove si trovano, quanto costa abitarli, quali servizi li circondano, quanto sono accessibili, efficienti e adattabili. Recuperare significa quindi leggere un edificio dentro il suo contesto e non limitarsi alla sua superficie utile.

Nello stesso periodo prosegue il tentativo di riordinare la disciplina edilizia attraverso il disegno di legge C. 2826 e il futuro Codice dell’edilizia e delle costruzioni (Camera dei deputati, 2026). Semplificare è necessario, ma la semplificazione non può essere una scorciatoia che cancella la storia amministrativa degli immobili. Dovrebbe fare l’opposto: renderla più leggibile.

Il Conto Termico 3.0 mostra bene la stessa esigenza da un’altra prospettiva. L’incentivo riguarda tecnologie e prestazioni, ma prima di arrivare alla tecnologia occorre verificare l’edificio reale: la sua esistenza catastale, i titoli, l’impianto preesistente, i vincoli e le condizioni di ammissibilità (Gestore dei Servizi Energetici [GSE], 2026a, 2026b).

Per questo, dopo anni nei quali la domanda dominante è stata «quale bonus posso usare?», sarebbe utile cambiare prospettiva e chiedersi prima: «che cosa è davvero possibile fare su questo edificio, oggi, con questi vincoli e con queste regole?».

Tabella 1 – Driver della transizione e condizioni da governare

Driver	Opportunità	Condizioni da governare
Piano Casa 2026	Recupero, riconversione, offerta accessibile, rigenerazione	Stato legittimo, vincoli, localizzazione, fattibilità, tempi
Riforma edilizia	Riordino e maggiore leggibilità	Stratificazione dei titoli, coordinamento tra livelli di governo
Conto Termico 3.0	Riqualificazione energetica e fonti rinnovabili	Edificio esistente, catasto, titoli, impianti preesistenti
EPBD	Accelerazione della qualità energetica	Prestazione iniziale, costi, programmazione, capacità di intervento
Risorse umane	Occupazione qualificata e nuove professionalità	Carenza di personale, formazione, competenze green e digitali

Nota. Elaborazione dell’autore sulla base di Camera dei deputati (2026), Direttiva (UE) 2024/1275, GSE (2026a, 2026b) e Legge 2 luglio 2026, n. 116.

4. Una transizione che deve essere capita, non soltanto prescritta

La trasformazione del patrimonio non è un fatto esclusivamente tecnico. Coinvolge proprietari, condòmini, inquilini, amministratori, imprese, progettisti, funzionari pubblici. E coinvolge soprattutto persone che, spesso, devono decidere su spese importanti senza possedere gli strumenti per valutare davvero alternative, rischi e benefici.

Se la transizione viene incontrata soltanto al momento dell’assemblea, del preventivo o della pratica amministrativa, è facile che venga percepita come una sequenza di obblighi. Da qui nasce una diffidenza che nessuna norma, da sola, può risolvere.

La divulgazione tecnica ha quindi una funzione concreta: non propaganda, ma informazione comprensibile su costi, vantaggi, limiti, responsabilità, manutenzione ed effetti attesi. La stessa Direttiva (UE) 2024/1275 attribuisce rilievo agli sportelli unici e alle strutture di assistenza tecnica; la Commissione europea ha poi fornito orientamenti pratici sul loro funzionamento (Commissione europea, 2026a).

Informare significa anche essere chiari sui costi sociali della trasformazione. Un edificio più efficiente può consumare meno e valere di più, ma il costo iniziale può essere insostenibile per una parte delle famiglie. Una rigenerazione può migliorare la qualità urbana e, nello stesso tempo, cambiare valori, usi e accessibilità economica dei luoghi. Anche questi effetti fanno parte del progetto.

5. Il problema delle persone: chi farà materialmente tutto questo?

Quando si parla di scadenze europee, incentivi e milioni di edifici da riqualificare, c’è una domanda molto concreta che rischia di rimanere sullo sfondo: chi farà i lavori?

Nel marzo 2026 il Sistema Informativo Excelsior indicava, per le costruzioni, una difficoltà di reperimento del personale pari al 62,7% delle entrate programmate, contro il 45,3% del complesso delle imprese. A luglio 2026 le imprese del settore prevedevano comunque circa 48.000 contratti nel mese e 133.000 nel trimestre luglio-settembre (Unioncamere & Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, 2026a, 2026b).

Il problema, quindi, non è soltanto creare lavoro: è trovare persone disponibili e preparate. Le analisi europee sulle competenze nel comparto evidenziano carenze di manodopera, invecchiamento della forza lavoro e crescita del fabbisogno di competenze in efficienza energetica, Building Information Modeling (BIM; modellazione informativa delle costruzioni), economia circolare, pompe di calore, solare e gestione integrata delle ristrutturazioni (European Construction Observatory, 2025).

Servono progettisti, ma non soltanto progettisti. Servono capisquadra, muratori specializzati, carpentieri, elettricisti, termoidraulici, installatori e manutentori. E qui si apre anche un problema culturale: una parte della conoscenza di cantiere era trasmessa dai vecchi Mastri, attraverso esperienza, osservazione, correzione dell’errore. Molti di loro sono usciti dal mercato del lavoro e quel patrimonio pratico non si ricostruisce con un corso di pochi giorni.

Le politiche di formazione possono aiutare, compreso il Fondo Nuove Competenze, ma occorre ragionare su un arco temporale più lungo (Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali, 2026). Una risorsa umana qualificata non nasce nello stesso momento in cui viene pubblicato un incentivo.

6. 2030, 2033, 2035 e 2050: le date non dicono tutte la stessa cosa

Le scadenze europee vengono spesso richiamate come se appartenessero a un unico calendario. Non è così. La EPBD distingue traiettorie diverse per il patrimonio non residenziale e residenziale.

Per il non residenziale, la Direttiva (UE) 2024/1275 prevede standard minimi di prestazione collegati alla quota degli edifici con le prestazioni peggiori: il 16% entro il 2030 e il 26% entro il 2033. Per il residenziale, invece, gli Stati membri devono conseguire una riduzione del consumo medio di energia primaria di almeno il 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035 rispetto al 2020. Il 2050 resta l’orizzonte di un parco immobiliare a emissioni zero.

Le date sembrano lontane solo se le guardiamo sul calendario. Un intervento complesso richiede rilievi, ricostruzione documentale, diagnosi energetica, progettazione, decisioni proprietarie o condominiali, risorse finanziarie, autorizzazioni, affidamenti, cantiere, collaudi. Alla scala di un quartiere o di una città, questi tempi si moltiplicano.

Qui nasce un paradosso che non dovrebbe essere sottovalutato: più cresce l’urgenza di accelerare, più diventa rischioso saltare le verifiche iniziali. Un errore sulla preesistenza o una competenza che manca possono annullare, in pochi mesi, il vantaggio ottenuto da una procedura più rapida.

7. Che cosa fare, allora?

Conoscere il patrimonio. Non come adempimento burocratico, ma come infrastruttura del progetto. Titoli, varianti, sanatorie, stato legittimo, catasto, strutture, impianti, prestazioni energetiche, vincoli e manutenzioni dovrebbero essere ricostruiti prima che la decisione economica diventi irreversibile.

Digitalizzare senza confondere le funzioni. Comune, Catasto e pubblicità immobiliare non fanno la stessa cosa. Proprio per questo è utile che possano dialogare meglio. L’obiettivo potrebbe essere un vero e proprio curriculum vitae digitale dell’immobile, aggiornabile e leggibile.

Semplificare le regole. Semplificare non significa produrre una nuova eccezione. Significa costruire regole coordinate e comprensibili, capaci di chiarire cosa si deve fare, cosa si può fare e a quali condizioni.

Informare prima di chiedere consenso. Proprietari, condomìni e cittadini dovrebbero arrivare alla decisione conoscendo costi, tempi, vantaggi, limiti e alternative. Il consenso non si costruisce dopo il preventivo; si costruisce prima, con informazione e trasparenza.

Formare le persone. Professionisti, tecnici pubblici, artigiani, installatori e operai specializzati sono parte della fattibilità tecnica ed economica della transizione. Senza capitale umano, le scadenze restano sulla carta.

Conclusioni

Le scadenze del 2030, 2033, 2035 e 2050 non misurano soltanto il tempo disponibile per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici. Misurano anche il tempo che resta per conoscere il patrimonio, organizzare i dati, semplificare le regole, formare le competenze e costruire consenso.

Il territorio del XXI secolo non può più essere governato come se ogni trasformazione arrivasse dopo la precedente. Le trasformazioni arrivano insieme. Per questo serve un metodo capace di tenere insieme conoscenza della preesistenza, qualità delle decisioni e capacità concreta di attuazione.

La vera urgenza, quindi, non è fare tutto subito. È mettere il sistema nelle condizioni di fare bene, e in tempi ragionevoli, ciò che dovrà essere fatto. Accelerare senza conoscere significa soltanto spostare il problema più avanti.

Riferimenti bibliografici e normativi

Bibliografia essenziale (APA 7)

Camera dei deputati. (2026). Delega al Governo per l’adozione del codice dell’edilizia e delle costruzioni (C. 2826): documentazione parlamentare e dossier dell’VIII Commissione Ambiente.https://www.camera.it/

Commissione europea. (2020). A Renovation Wave for Europe – Greening our buildings, creating jobs, improving lives (COM(2020) 662 final).https://energy.ec.europa.eu/topics/energy-efficiency/energy-performance-buildings/renovation-wave_en

Commissione europea. (2026a). Raccomandazione (UE) 2026/536 della Commissione, del 10 marzo 2026, contenente orientamenti pratici relativi ai servizi di sportello unico per l’efficienza energetica e la prestazione energetica degli edifici.https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=OJ:L_202600536

European Construction Observatory. (2025). Skills in construction: Analytical report – EU construction skills: gaps, trends and what comes next. European Commission.https://single-market-economy.ec.europa.eu/

Gestore dei Servizi Energetici. (2026a). Conto Termico 3.0: requisiti dell’edificio. FAQ istituzionale.https://www.gse.it/

Gestore dei Servizi Energetici. (2026b). Conto Termico 3.0: requisiti dell’impianto di climatizzazione invernale. FAQ istituzionale.https://www.gse.it/

ISPRA-SNPA. (2025). Consumo di suolo, dinamiche territoriali e servizi ecosistemici. Edizione 2025. Istituto Superiore per la Protezione e la Ricerca Ambientale.https://www.isprambiente.gov.it/

Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. (2026). Altri 125 milioni di euro per Fondo Nuove Competenze 3.https://www.lavoro.gov.it/

Unioncamere & Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. (2026a). Sistema Informativo Excelsior: previsioni dei fabbisogni occupazionali – marzo 2026.https://excelsior.unioncamere.net/

Unioncamere & Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. (2026b). Sistema Informativo Excelsior: entrate previste dalle imprese – luglio 2026.https://www.unioncamere.gov.it/

Riferimenti normativi

Legge 30 aprile 1976, n. 373, Norme per il contenimento del consumo energetico per usi termici negli edifici.

Legge 11 febbraio 1994, n. 109, Legge quadro in materia di lavori pubblici.

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.

Direttiva (UE) 2024/1275 del Parlamento europeo e del Consiglio, 24 aprile 2024, sulla prestazione energetica nell’edilizia (rifusione).https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/1275/oj/ita

Decreto del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica 7 agosto 2025, Incentivazione di interventi di piccole dimensioni per l’incremento dell’efficienza energetica e per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili, G.U. n. 224 del 26 settembre 2025 (Conto Termico 3.0).

Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66, Disposizioni urgenti per il Piano Casa, convertito con modificazioni dalla legge 2 luglio 2026, n. 116.

Disegno di legge C. 2826, XIX Legislatura, Delega al Governo per l’adozione del codice dell’edilizia e delle costruzioni, presentato il 27 febbraio 2026.

Raccomandazione (UE) 2026/536 della Commissione, 10 marzo 2026, contenente orientamenti pratici relativi ai servizi di sportello unico per l’efficienza energetica e la prestazione energetica degli edifici.

Nota editoriale: quadro normativo e fonti istituzionali verificati nella versione originaria al 6 settembre 2026.