Decreto Salva Casa tra innovazioni normative e sfide applicative

Quando lo stallo assembleare rende necessaria la nomina giudiziale
L’amministratore è la figura cui l’ordinamento affida l’esecuzione delle deliberazioni assembleari, la gestione delle parti comuni e la rappresentanza del condominio nei limiti stabiliti dalla legge. La sua assenza non determina soltanto un problema formale di rappresentanza, ma può incidere sulla riscossione dei contributi, sul pagamento dei fornitori, sull’esecuzione delle deliberazioni, sulla manutenzione delle parti comuni, sugli adempimenti fiscali, sulla gestione delle morosità e dei contenziosi e, più in generale, sulla continuità amministrativa del fabbricato.
Il problema emerge con particolare evidenza quando l’amministratore rassegna le dimissioni e non viene sostituito, quando nessun candidato raggiunge la maggioranza necessaria o quando assemblee ripetutamente inconcludenti non riescono a esprimere una decisione. Situazioni di questo tipo possono essere favorite dall’elevato numero di proprietari, dalla frammentazione delle proprietà, dalla contrapposizione tra gruppi di condomini o dalla complessità organizzativa dei supercondomini.
Occorre tuttavia distinguere la causa concreta dello stallo dal presupposto giuridico della nomina giudiziale. La conflittualità, la parcellizzazione della proprietà o la complessità del fabbricato non sono, considerate isolatamente, condizioni sufficienti. Il presupposto individuato dall’art. 1129, comma 1, c.c. è più preciso: quando i condomini sono più di otto e l’assemblea non provvede, la nomina dell’amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario (Legge 11 dicembre 2012, n. 220, art. 9).
La nomina giudiziale non equivale quindi a un commissariamento del condominio. Il Tribunale esercita un potere sostitutivo circoscritto all’atto che l’assemblea non è stata in grado di compiere. Una volta nominato, l’amministratore non diviene un organo del Tribunale, ma instaura con i condomini un rapporto riconducibile al mandato, come ripetutamente chiarito dalla Corte di cassazione (Corte di cassazione, 2014, n. 16698; 2017, n. 21966; 2021, n. 11717).
Il contributo si rivolge ad amministratori, tecnici, avvocati e condomini chiamati a gestire una fase di vacanza o di paralisi dell’amministrazione, con l’obiettivo di ricostruire in modo operativo presupposti, procedura, poteri, durata e cessazione dell’incarico.